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衡政辦發〔2024〕24號

衡陽市人民政府辦公室

關于印發《衡陽市物業專項維修資金管理辦法》的通知

各縣市區人民政府，市直機關各單位，駐衡國省屬單位：

《衡陽市物業專項維修資金管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

衡陽市人民政府辦公室

2024年12月16日

（此件主動公開）

衡陽市物業專項維修資金管理辦法

第一章  總則

第一條  為了加強對物業專項維修資金（以下簡稱"維修資金"）的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的及時維修和正常使用，維護維修資金共有人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規和規章，結合工作實際，制定本辦法。

第二條  衡陽市城區維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱物業共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施（含室外消防車登高操作場地）、綠地、道路（含消防通道）、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋、公用充電樁（設施）等。

第四條  維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、統一管理、政府監督、監管分離的原則。

第五條  市住房和城鄉建設局會同市財政局負責本市維修資金管理的指導和監督工作。

市住房保障服務中心負責市城區維修資金管理服務工作，指導維修資金歸集、使用等相關業務工作。

市物業專項維修資金管理中心（以下簡稱"維修資金管理中心"）負責市城區維修資金的日常管理工作。

第二章  交存

第六條  同一物業管理區域內，有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業，業主應當交存維修資金。

第七條  住宅、非住宅的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為本市城區建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。市住房和城鄉建設局合理確定、公布市城區每平方米交存首期維修資金的數額，并適時調整。

出售公有住房的，售房單位按照樓梯房不低于售房款的20%、電梯房不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。購房業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

第八條  業主交存的維修資金屬于業主共有。

從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有售房單位所有。

第九條  實行預售的商品房，購房者應當在辦理商品房預售合同備案前，按預售面積將首期維修資金存入維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發建設單位自留的物業，開發建設單位應當在申請竣工驗收備案前，將首期維修資金存入維修資金專戶；實行商品房預售資金監管的，開發建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

實行現售的商品房，開發建設單位應當在申請竣工驗收備案前，將首期維修資金存入維修資金專戶。未按本辦法規定交存首期維修資金的，公有住房售房單位和開發建設單位不得將房屋交付購買人。

維修資金管理中心應當向交存人開具由財政部門統一監制的維修資金專用紙質票據或者電子票據。

繳納維修資金是每個業主應盡的義務。業主在申請房屋所有權登記時應提供維修資金繳納憑證給不動產登記部門，自覺做好未繳納維修資金之前不向房屋所有權登記部門提交登記申請。

第十條  首次交存維修資金，由業主到維修資金管理中心或到受委托的代收銀行營業網點交存，禁止開發企業、物業服務企業代收代交。

第十一條  市住房保障服務中心應當會同國家金融監督管理總局衡陽監管分局、市財政局等部門，按照公開、公平、公正的原則，以公開方式依法擇優確定一定數量的維修資金專戶管理銀行（以下簡稱"專戶管理銀行"），并向社會公布。

專戶管理銀行負責辦理維修資金賬戶設立、交存、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等基本業務事項，并提供協議約定的增值服務。

維修資金管理中心應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議，就前款規定的基本業務事項及增值服務中所涉及的第三方服務內容進行約定。

第十二條  維修資金應當以物業管理區域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。本辦法實施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶門號的，應當登記在以物業管理區域或者幢設立的賬戶名下。

儲存出售公有住房劃轉的維修資金，一個物業管理區域內包含兩個以上原公有住房售房單位物業的，售房單位交存部分按售房單位設分賬，按幢設分幢賬，業主交存部分按房屋戶門號設分戶賬。

 第十三條  本辦法所稱增值收益，是指維修資金管理中心統一管理市城區維修資金所產生收益中的利差余額等合法孳息。維修資金管理中心依法將維修資金增值收益中的資金存入維修資金增值收益統籌賬戶（以下簡稱"統籌賬戶"），統籌賬戶參照本辦法第十二條的規定設立總賬戶和分幢賬戶。

本辦法所稱利差余額，是指維修資金管理中心統一管理市城區維修資金所產生的孳息與按照本辦法第十四條規定計息滾存的維修資金存款利息之間的差額部分。

第十四條  維修資金管理中心應當定期向業主公布維修資金存儲利息。維修資金的存儲每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照一年期同期銀行定期存款利率計息。維修資金存儲利息自動轉入維修資金專戶滾存使用。

 第十五條  已建立維修資金的物業，尚未交存維修資金的，業主應當補交。未建立維修資金的物業，按照"政府引導、業主自覺、業主委員會組織、標準自定（但不得低于12元/㎡）"的原則進行補建。業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

續交、補交的維修資金可以一次性交存，也可隨物業管理費逐月交存。

物業服務企業或其他相關機構應當配合維修資金的續交、補交工作。其代收的維修資金，應當及時劃轉到維修資金專戶。

對拒不補交、續交者，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會或利益相關業主可向人民法院提起訴訟。

第十六條  房屋轉讓、抵押時，房屋轉讓、抵押人未繳納該房屋維修資金或者其分戶賬內的維修資金余額不足首期交存額30%的，應當在辦理房屋轉讓、抵押手續前按照規定補交、續交。

第十七條  房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

房屋滅失的，業主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三章  使用

第十八條  維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用，但招標、審價、檢測、監理、驗收費用可以列入維修、更新和改造成本。

維修資金管理費用，由維修資金管理中心按規定編制全年預算支出計劃，報市財政局審批，按預算批復執行，在維修資金增值收益中列支。

財政、審計應當加強維修資金使用的監督管理。

第十九條  下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅、非住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）列入房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）共用消防設施日常運行、維保保養及定期檢測所需費用；

（六）根據有關法律法規規定及物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

第二十條  房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用堅持受益人和負擔人相一致的原則進行分攤，具體規定如下：

（一）一個物業區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；涉及消防設施維修改造的，在區分商業用房和住宅用房性質后，二者分別按單位建筑面積、消防設施建設經費投入，綜合考慮分攤核算。如某區域單獨自行開展消防設施維修改造，該用房可不列入分攤范圍，但其所屬的共用消防設施應納入總體經費分攤范圍；

（二）售后公有住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，從公有住房售房單位和業主交存的維修資金中按比例分攤；業主續交后由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；

（三）房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及尚未售出的商品房、公有住房，由開發建設單位、公有住房售房單位按照尚未售出的商品房、公有住房的建筑面積，分攤維修、更新和改造費用。

第二十一條  已交存維修資金的，分攤費用從業主分戶賬中列支。業主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的，由該業主補足。

未交存維修資金的，分攤費用由該業主直接支付。

業主委員會根據業主大會決定或者維修、更新和改造涉及范圍內相關業主另有約定維修資金使用分攤的，從其決定或者約定。

第二十二條  維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式；一般使用是指一次投票表決一個維修項目的使用方式；應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業主表決方式可以采取常規表決，即經有利害關系的專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，視為表決通過。提倡采用信息技術手段進行表決。

第二十三條  維修資金的計劃使用項目適用條件：

可以預見的且以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備周期性的維修、更新和改造；

（一）同一物業管理區域內全體業主受益；

（二）單項物業維修、更新和改造費用在三萬元以下。

第二十四條  計劃使用項目必須納入維修資金使用計劃，經業主大會一次性表決同意，并報維修資金管理中心備案。

維修資金使用計劃由業主委員會或者其委托的物業服務企業，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況編制。

一次性表決的維修資金使用計劃有效期限不超過五年，有效期內使用總金額不得超過本物業管理區域維修資金交存總額的5%。維修資金管理中心應當制定一次性表決使用維修資金的具體辦法和流程，公布維修資金使用計劃格式文本。

第二十五條  維修資金的一般使用項目適用條件：

（一）同一物業管理區域內部分業主受益的物業項目的維修、更新和改造；

（二）臨時發生并需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十六條  一般使用按照以下程序辦理：

（一）提出申請。業主委員會、物業服務企業、相關業主等（以下統稱為"申請人"）根據維修、更新和改造項目向維修資金管理中心提出使用申請。

（二）現場勘察。維修資金管理中心進行現場勘察，核實項目內容、分攤范圍、項目質保期情況。

（三）制定方案。申請人根據實際情況制定使用方案，使用方案應當包括擬維修、更新和改造的內容，工程預算，涉及戶數，維修、更新和改造的組織方式等。

（四）業主表決。申請人應當組織維修資金分攤列支范圍內的業主對使用方案依法表決通過。

（五）維修前公示。申請人應當在物業管理區域內顯著位置對使用方案及業主表決情況等向分攤列支范圍內的業主進行公示，公示期不得少于7日。公示期滿，業主委員會（未成立的由居委會或街道辦事處）對業主表決和公示情況進行核實、簽證。

（六）審核備案。申請人持維修資金使用方案、工程預算明細表、業主大會決議或業主書面簽名、施工合同等材料到維修資金管理中心辦理維修資金使用備案。符合使用條件的，維修資金管理中心應當即時辦理；不符合使用條件的，應當說明原因。未辦理使用備案擅自維修的，其維修費用自行承擔，維修資金管理中心不予支付維修費用。

（七）組織施工。申請人按照使用方案組織實施維修、更新和改造工程。申請人負責施工過程中的監督管理工作，并留存好項目前、后期兩個階段的現場影像。申請人可以根據有關規定，委托工程監理單位對項目工程實施監理。

（八）竣工驗收。工程竣工后，申請人組織維修單位以及分攤范圍內自愿參與驗收的業主對工程質量進行驗收并形成竣工驗收報告。聘請工程監理的，監理單位應當一同參與驗收。

（九）決算公示。工程驗收合格后，申請人應當將工程質量驗收報告和維修費用決算情況等向分攤列支范圍內的業主公示，公示期不得少于7日。

（十）撥付資金。公示期滿無異議后，申請人憑工程決算明細表、費用結算票據、工程竣工驗收報告、公示資料等資料向維修資金管理中心申請撥付資金。維修資金管理中心審核通過后，向專戶管理銀行發出資金撥付通知。專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。

相關業主在公示期內提出異議的，由申請人與異議人協商解決。協商不成的，異議人可依法向人民法院提起訴訟。

 第二十七條  維修資金的應急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修、更新和改造的緊急情況。主要包括以下情形：

（一）火災隱患。根據第三方中介機構全面檢測出具的評估報告，出現室內外給水系統嚴重損壞不具備滅火功能，消防救援部門要求責令整改的；或者存在消防設施設備出現缺損或者系統性故障等，經消防救援部門綜合判定為重大火災隱患的；

（二）電梯故障。電梯發生主要部件故障，出現危及人身安全的緊急情況，經特種設備檢驗檢測機構確認的;

（三）屋面滲漏。屋面防水損壞造成嚴重滲水，且出現粉刷層大面積脫落，或者屋面破損嚴重等情況的；

（四）外立面脫落。樓體外立面脫落或者存在脫落危險的；

（五）供水故障。尚未移交給專業經營單位運營管理和維護的供水水泵（水箱）損壞或者水管爆裂導致供水中斷的；

（六）排水故障。共用排水設施塌陷、堵塞、破裂等嚴重影響業主生活或者危及財產安全的；

（七）供電故障。尚未移交給專業經營單位運營管理和維護的供配電系統設施設備發生故障，造成停電或者漏電，嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的；

（八）其他危及房屋使用及人身財產安全的緊急情形。

第二十八條  維修資金管理中心代管期間發生第二十七條規定的緊急情形時，按照以下程序辦理：

（一）提出申請。申請人根據共用部位、共用設施設備損壞情況向維修資金管理中心提出書面申請。其中消防設施、電梯維修改造需提供消防設施、特種設備檢驗檢測機構出具評估檢測報告，對存在的問題予以確認。

（二）現場勘察。維修資金管理中心接到申請后，應當聯合街道辦事處、業主委員會（社區居委會）及相關安全監管部門在1個工作日內到項目現場進行勘察，綜合判定是否屬于應急維修范圍。

（三）制訂方案。屬于應急維修范圍的，申請人自行或委托相關單位編制應急維修方案，方案包括項目基本情況、項目控制價及組成、施工方案及實施時間、維修施工單位的選擇方式、工程驗收及結算方式、維修資金的列支范圍和分攤方式等。申請人必須將消防設施應急維修（更新和改造）的設計、施工方案報消防救援部門審定。

（四）公示方案。申請人將應急維修方案在分攤范圍物業管理區域顯著位置進行公示（公示期為7個工作日，公示期不影響維修項目的申報），并留存影像資料。

公示期內，占維修資金列支范圍內總人數20%以上的業主或者達到維修資金使用和管理制度約定比例的業主提議使用方案應當經業主共同決定的，申請人應當組織業主對使用方案進行表決。

（五）組織維修和竣工驗收。申請人按應急維修方案組織維修和竣工驗收。

屬于重大維修的電梯維修工程，應由特種設備檢驗機構按相關規定對電梯檢驗，出具電梯檢驗報告。

進行消防設施設備應急維修（更新和改造）的，應聘請第三方消防技術檢測服務機構在竣工驗收后出具消防設施檢測報告，檢測結果經消防救援部門審定同意后出具綜合性合格意見。維修和竣工驗收的有關資料報有關部門備案存檔。

為盡可能客觀的發現和整改火災隱患，以上相關消防檢測、維保、評估等消防技術服務機構一律由申請人依法確定，且不得為同一機構或存在相互關聯關系。

（六）決算公示。竣工驗收通過后，申請人應委托造價咨詢機構對工程造價情況進行結算審核，并將工程驗收報告、工程結算審核報告、工程實際使用維修資金情況，在分攤范圍物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期不少于7日，并留存影像資料。

（七）撥付資金。公示期滿無異議后，申請人持施工合同、工程竣工驗收報告、工程結算審核報告、費用結算票據、公示資料等相關資料向維修資金管理中心申請撥付資金。資料齊全的，維修資金管理機構應當在5個工作日內完成審核工作并將維修費用劃轉至維修單位。

第二十九條  發生第二十七條規定的情形時，申請人未按規定實施維修、更新和改造的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織代修，維修、更新和改造費用從統籌賬戶中列支。

第三十條  應急維修費用優先從統籌賬戶中撥付，超出統籌賬戶資金的維修費用從分攤列支范圍內業主的維修資金分戶賬中列支。

第三十一條  物業項目維修、更新和改造費用5萬元以上的，或者應急使用維修資金的，工程造價應當經具備相應資質的工程造價咨詢機構審核，業主大會決定不聘請評審機構的除外。

鼓勵采用公開招標方式選聘維修單位，提倡聘請專業監理單位對工程質量進行監理。

維修、更新和改造項目應當簽訂施工合同。

實行審價的，施工合同約定的費用總額不得超過預算審價報告確定的費用總額。

第三十二條  維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修、更新和改造項目費用的維修資金應當支付到施工合同約定的施工單位。

第三十三條  在保證維修資金正常使用的前提下，可以將維修資金用于購買國債。

利用維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債。

利用業主交存的維修資金購買國債，應當由相關物業管理區域專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

利用從公有住房售房款中提取的維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

利用專項維修資金購買國債的增值收益應當轉入專項維修資金專戶。

第三十四條  使用統籌賬戶資金購買屋面、外墻、消防及運行時長不滿五年的電梯等物業共有部分的專項維修保險，須由申請人向維修資金管理中心提出申請，并經分攤列支范圍內業主共同決定后方可購買。

為保證人身安全和公共安全的需要，對于運行時長五年以上的電梯，由申請人向維修資金管理中心提出申請即可購買。

電梯運行時長從電梯安裝驗收合格正式投入使用之日起算。

為單幢房屋內業主共有部分購買保險的，從該幢的統籌賬戶中撥付保險費用。為物業管理區域內業主共有的物業共有部分購買保險的，參照本辦法第二十條規定的分攤原則撥付保險費用。

購買專項維修保險的具體實施細則由市住房和城鄉建設行政主管部門會同市財政等部門按照有關規定另行制定。

第三十五條  申請人應當保證申請備案材料的真實性、合法性、有效性，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。維修資金管理中心負責對申請備案材料形式要件是否齊備及使用程序進行監督管理。

監督管理

 第三十六條  市住房和城鄉建設局應當主動將有關信息網站和聯系電話對外發布，接受社會和媒體監督。依托現有住房信息管理系統，有效嵌入維修資金業務查詢、辦理和業主表決等功能，進一步提高維修資金管理效率。

第三十七條  業主大會成立前，維修資金應當存入當地維修資金專戶管理銀行的維修資金專戶中，由維修資金管理中心統一代管。

第三十八條  業主大會成立后，經業主大會表決通過，業主大會可在當地維修資金專戶管理銀行開設維修資金賬戶，并報維修資金管理中心備案。住建部門應當加強對劃轉后維修資金管理、使用的指導和監督。

第三十九條  維修資金管理中心應當建立維修資金公示和查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第四十條  維修資金的管理和使用，應當依法接受審計機關的監督。

維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況以及專用票據的購領、使用、保存、核算情況，應當依法接受財政部門監督。

第四十一條  對于違反本辦法的單位和個人，由相關主管部門責令改正，并依據相關法律法規進行處理處罰；情節嚴重的，依法追究刑事責任。

第五章  附 則

第四十二條  未成立業主委員會的住宅小區，可以由所在地社區居委會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導和監督下，代行本辦法規定的業主委員會的職責。

第四十三條  各縣（市）、南岳區人民政府可以參照本辦法執行。

第四十四條  本辦法自2025年1月1日施行。