改善和穩定房地產市場預期

《求是》雜志特約評論員

     近年來，我國房地產市場供求關系發生重大變化，部分項目、部分城市出現局部供過于求情形，導致房地產銷售和價格出現較大幅度回落，對實體經濟的需求端、資產負債表的資產端和金融機構的負債端產生了較大影響。房地產帶有顯著的金融資產屬性，關聯性強、涉及面廣、社會關注度高，加強預期管理對穩定房地產市場具有特殊重要性。2025年底召開的中央經濟工作會議強調著力穩定房地產市場并作出重要部署，為促進房地產市場平穩健康發展、防范化解系統性風險提供了方向指引。要全面辯證認識當前房地產市場面臨的形勢，深入貫徹落實黨中央決策部署，切實改善和穩定房地產市場預期，為國民經濟平穩運行提供有力支撐。

     房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，在國民經濟發展中的地位舉足輕重。房地產市場健康發展，事關經濟社會發展大局穩定，事關人民群眾切身利益。從上世紀80年代初進行住房試點改革開始，到1998年實行房地產商品化市場化改革，再到2003年進一步深化房地產市場化改革，我國實現了從福利分房到主要通過市場解決住房的重大轉變，用20多年時間快速改善了城鄉居民居住條件。新時代以來，我國進入城鎮化快速發展時期，也是居民住房條件顯著改善的時期。2020年，我國城鎮人均住房建筑面積達到38.6平方米，較10年前增加約7平方米?！笆奈濉睍r期全國商品住房累計銷售面積約50億平方米，扣減住房拆除因素，到2024年底城鎮人均住房建筑面積達到41平方米左右，戶均住房超過1.1套，建成世界規模最大的城市住房保障體系，有力促進了我國城鎮化和經濟社會高質量發展。

     從近期房地產市場運行狀況看，我國房地產市場正在經歷深度調整。必須認清其根源，才能對癥下藥，通過有力政策舉措，穩定市場預期，保持房地產市場平穩健康發展。從深層次看，伴隨城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，房地產業發展條件必然發生深刻變化，集中體現在以下幾個方面。一是住房總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負擔較重。二是居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉變，對提升居住品質愿望更為強烈。三是房地產企業的“高負債、高杠桿、高周轉”模式難以為繼，亟待向低負債、低杠桿、合理回報的模式轉變，由“類制造業”升級為“產品—服務—運營”一體化。無論從家庭住房擁有率、房價/收入比、房價/租金比等指標看，還是結合房地產相關貸款占銀行貸款比重、房地產業相關收入占地方財政收入比重、居民住房財富占家庭總財富比重等事實觀察，傳統房地產發展模式已經走到了盡頭。

     基于房地產市場的這一新變化，有觀點認為房地產在國民經濟中的重要性下降了。顯而易見，這種觀點有失偏頗。要看到，房地產產業鏈條長、關聯度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業，對投資、消費、就業等關鍵經濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經濟的基礎產業。2024年，我國房地產業和建筑業增加值占國內生產總值的比重合計達13%，直接帶動就業人口超7000萬人。近年來，盡管我國房地產領域投資規模有所下降，但住房服務、二手房交易、房地產資產管理等領域市場規模仍然保持較快增長，發展潛力依然巨大。從國際經驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發達國家，目前房地產業增加值占國內生產總值的比重平均都在10%以上，依然是經濟保持穩定的重要支撐和社會財富的主要形式。2000—2024年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產建設強度仍然較高。有關研究機構以此推算，我國城鄉每年新建住宅規模應在1000萬—1490萬套之間，房地產發展仍有不小的市場潛力。

     還要看到，從城市化發展水平看，我國房地產轉型發展空間依然十分廣闊?？偭糠矫?，考慮公攤面積情況，我國城鎮人均住房使用面積約為35平方米，與韓國和新加坡基本接近，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距。2024年我國常住人口城鎮化率為67%，而戶籍人口城鎮化率不足50%，新落戶農民工、新畢業大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續釋放，向大城市集中、城市之間流動趨勢仍將持續相當長時間。結構方面，我國城鎮人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶占比接近40%，約有7%的城鎮家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米。此外，還有一些社會經濟因素變化也在誘致新的住房需求。如家庭結構小型化催生細分市場需求，“人才紅利”引領需求升級。品質方面，老舊小區改造是一個持續的過程，按照20年以上住宅小區算為老舊小區的標準，將陸續有大量住宅進入“老齡化”階段。目前僅城鎮范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創造出約7億平方米的更新替代需求。

     促進房地產市場健康穩定發展，關系我國經濟大盤穩定。2024年9月26日中央政治局會議明確提出“促進房地產市場止跌回穩”、“推動構建房地產發展新模式”，堅定推動房地產市場高質量發展。有關部門打出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，統籌防風險和促轉型，堅持市場化、法治化原則，加強銷售資金監管，推動地級及以上城市全部建立房地產融資協調機制，“白名單”項目擴圍增效，推動房地產市場止跌回穩，保交樓、保交房任務全面完成。同時，統籌惠民生和穩增長，2025年以來，38個城市開展老舊住房自主更新、原拆原建，266個地級及以上城市建立住房保障輪候庫，以需定建、以需定購增加保障性住房供給，穩步實施城中村和危舊房改造，推動無障礙適老化設施建設，城市更新取得重要進展。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，42個城市實施房屋全生命周期安全管理制度試點，房地產產業鏈升級不斷加快。2025年以來，我國新房和二手房交易總量基本穩定，房價降幅持續收窄。到2025年10月，狹義庫存規模已經較2025年1—2月的高點下降4285萬平方米，短期去庫存壓力顯著減輕。

     在各項政策支持下，當前房地產市場總體穩定，但也有一些城市房地產市場在止跌回穩過程中出現波動，房地產開發投資延續下降態勢。對于這些現象，要客觀分析、正確看待。一方面，一些城市庫存還比較高，消化庫存、市場出清需要時間；另一方面，房地產發展潛力和空間巨大，但轉化為當前發展動力和信心也需要一個過程。綜合各種因素看，我國房地產業正處于發展階段變化的重要節點，新舊模式轉換需要時間，市場行為邏輯轉變也需要時間。要深刻把握房地產業發展規律，正確認清當前形勢，保持戰略定力，積極主動作為，以更有力更精準的舉措，加強對房地產市場的宏觀調控，持續改善和穩定房地產市場預期，盡可能縮短調整時間，熨平市場波動，推動房地產市場平穩健康高質量發展。

保持政策力度。政策預期上，政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態。政策協調上，強化政策一致性評估，房地產受經濟發展階段、宏觀經濟形勢、居民收入增速等整體預期影響明顯，要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標，取消相關限制性措施，確保新老政策相互配合，確保房地產政策與其他宏觀政策取向一致。政策儲備上，做好風險防范和應對預案，目前房地產企業債務仍然較高，不排除個別企業仍有破產重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應對。

做好供給管理。供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時有序推動“好房子”建設。徹底改變房地產開發方式，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業、提供高品質多樣化居住服務轉型。以構建新模式為牽引推動房地產高質量發展，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，合理把握各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，推動新舊模式平穩轉換。鼓勵不動產投資信托基金繼續擴大范圍，對使用年限超期的土地試點探索建立土地出讓金補繳機制，穩定社會資本的投資預期和投資信心。

加強信息和輿論引導。加強對房地產市場相關價格等關鍵指標監測。住房是普通家庭最大、最重要的資產，住房價格直接關系群眾利益，更受群眾關注。除價格之外，對直接影響社會預期的關鍵指標和關鍵事件也要加強監測，如房地產投資、法拍房數量、房企倒閉或債務重組等，對于敏感性指標的發布要做好專家解讀。統籌發揮各級主流媒體、傳統媒體和新媒體作用，加強對房地產市場的政策解讀和輿情分析，特別是要加強對有關房地產業發展的一些重要指標變動的解釋，引導人們從整體上客觀看待我國房地產發展趨勢。同時，對企業、機構和個人通過自媒體等散布有關房地產業發展的不實信息進行及時管控，多措并舉推動社會形成對房地產市場的理性預期。