普法小講堂 第十三期

物業服務合同糾紛典型案例

　　目 錄

　　案例一 物業服務人不得以限制使用門禁系統等方式催交物業費——張某訴某物業公司物業服務合同糾紛案
　　案例二 業主不得以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業費——某物業公司訴徐某某等物業服務合同糾紛案
　　案例三 物業服務合同終止后原物業服務人拒不退場的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費——某物業公司訴何某某物業服務合同糾紛案
　　案例四 原物業服務人對業主大會選聘新物業服務人的決定無權提起訴訟——某物業公司訴某小區業委會等物業服務合同糾紛案
　　案例五 靈活運用"巡回審判+示范調解"方式批量化解涉眾物業糾紛——某物業公司訴陳某物業服務合同糾紛案

　　案例一 

　　物業服務人不得以限制使用門禁系統等方式催交物業費——張某訴某物業公司物業服務合同糾紛案
　　基本案情
　　張某系某小區業主，某物業公司為該小區提供物業服務。2021年9月，張某發現其因欠交物業費已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統，與某物業公司交涉無果后，張某訴至法院，要求某物業公司恢復其對電梯及門禁系統的使用功能。
　　裁判結果
　　審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。本案中，張某雖欠交物業費，但某物業公司不應以不給業主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統等方式催交物業費。某物業公司對張某欠交物業費的違約行為可另行依法維權。經法院依法釋明后，某物業公司在本案審理過程中即主動恢復了張某對門禁系統的使用。
　　典型意義
　　業主應當按照約定向物業服務人支付物業費，但實踐中業主拖延甚至拒交物業費的情形時有發生，物業服務人往往采用各種方式催交物業費。物業服務人以不給業主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業費，實質上是基于其在物業服務合同項下的債權而不當限制了業主的建筑物區分所有權，既缺乏法律依據，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。物業服務人催交物業費應采用合理方式，業主經催告后在合理期限內仍不支付物業費的，物業服務人可以通過調解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益，但不應以影響業主正常生活的方式催交。物業公司和業主在履行物業服務合同時均應秉持契約精神，按照物業服務合同約定全面履行自己的義務，共同營造和諧宜居的小區環境。本案判決明確物業服務人應以合理合法形式催交物業費，依法維護業主合法權益。
　　案例二
　　業主不得以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業費——某物業公司訴徐某某等物業服務合同糾紛案
　　基本案情
　　某物業公司與某小區建設單位依法簽訂《前期物業服務合同》后，開始為小區提供物業服務。徐某某系案涉小區業主，因其未按時支付自2019年5月至2022年12月的物業費，經催告后在合理期限內仍未支付，某物業公司將其訴至法院。徐某某以其房屋廚房設計不合理、排煙倒灌等問題為由辯稱不應交納物業費。
　　裁判結果
　　審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。《物業管理條例》第三十五條規定，物業服務人應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。本案中，廚房設計不屬于物業服務人應承擔的義務，廚房設計不合理、排煙倒灌等屬于商品房買賣合同法律關系中的履行瑕疵問題，與案涉物業服務合同不屬于同一法律關系，責任主體并不相同，徐某某主張廚房設計不合理所致損失亦與某物業公司并無關聯，其以房屋質量問題為由抗辯主張不應支付物業費缺乏依據。最終判決：徐某某向某物業公司支付2019年5月至2022年12月的物業費4500余元。
　　典型意義
　　物業服務人的義務源于法律規定和物業服務合同約定，主要包括維修養護、秩序維護、安全保護、制止違法行為、向有關行政主管部門報告并協助處理等義務。一般而言，房屋專有部分的質量、設計等問題不屬于物業服務人應擔責的義務范圍。業主以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業費或者主張以維修費用抵銷物業費的，不能得到支持。本案判決有助于厘清物業服務合同關系與其他法律關系，引導業主正確區分責任主體，依法依規理性維權，妥善平衡物業服務合同各方合法利益。
　　案例三
　　物業服務合同終止后原物業服務人拒不退場的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費——某物業公司訴何某某物業服務合同糾紛案
　　基本案情
　　某物業公司系某小區的原物業服務人。該小區業主委員會向某物業公司函告原物業服務合同到期后將重新選定物業服務人，并邀請其積極參與競標。某物業公司回函表示原物業服務合同到期后自行終止。后該小區選聘新的物業服務人并與之簽訂《物業管理服務合同》，業主委員會通知某物業公司及時辦理交接事宜，否則應承擔相應法律后果，但某物業公司未在合理期限內退場，致使新物業服務人長期無法進場服務。某物業公司因向業主何某某收取原物業服務合同終止后的物業費未果，向法院提起訴訟。
　　裁判結果
　　審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十九條規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。本案中，某物業公司在原物業服務合同終止后，未按業主委員會要求向新物業服務人履行交接義務，經明確告知法律后果后仍拒不退出該物業服務區域，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費用。最終判決：駁回某物業公司的訴訟請求。
　　典型意義
　　配合進行物業交接是物業服務合同終止后原物業服務人基于誠信原則應當履行的后合同義務。由于新老物業服務人之間的利益沖突等原因，部分原物業服務人無視小區業主共同意愿，繼續占用物業用房、拒不交還相關資料，"以服務之名行強占之實"，導致新物業服務人難以順利開展工作。物業交接不順，不僅容易引發原物業服務人、新物業服務人、業主大會或者業主委員會之間的糾紛，而且擾亂小區管理秩序，影響物業服務質量，降低業主生活品質。本案判決駁回某物業公司的訴訟請求，有利于引導物業服務人按期退場、依法履行交接義務，對于規范物業服務行為、構建和諧宜居的小區環境具有積極意義。
　　案例四
　　原物業服務人對業主大會選聘新物業服務人的決定無權提起訴訟——某物業公司訴某小區業委會等物業服務合同糾紛案
　　基本案情
　　某物業公司是某小區建設單位選定的前期物業服務人。后該小區召開業主大會作出解聘某物業公司、選聘新物業服務人的決定，小區業主委員會與新物業服務人已另行簽訂物業服務合同。某物業公司認為，某小區業主大會作出選聘新物業服務人的決定不符合法律關于對業主共同決定事項進行表決的專有面積和業主人數比例的規定，起訴請求確認該決定無效。
　　裁判結果
　　審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，選聘和解聘物業服務企業應由業主共同決定。法律之所以規定選聘、解聘物業服務企業由業主共同決定并規范程序，是因為各業主基于建筑物區分所有權對共有部分享有共同管理的權利。對于涉及共同管理的事項，需要也應當由該組織的成員共同決定，以保障該組織內部成員的合法權益不受侵害。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力，故根據《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規定，業主大會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。本案中，某物業公司不是該小區業主，不受業主大會決定的約束，與該被訴業主大會的決定不具有直接利害關系，故無權起訴請求撤銷業主大會決定或者確認該決定無效。最終裁定：駁回某物業公司的起訴。
　　典型意義
　　業主大會決定是業主對小區重大事項行使共同管理權、實行業主自治的重要方式。作為業主自我管理的權力機關，業主大會作出的決定對業主具有法律約束力，并不直接約束業主以外的主體，故并非小區業主的物業服務人沒有訴請人民法院就業主大會決定效力作出裁判的必要性和實效性。如果原物業服務人認為物業服務合同解除造成其損失的，可以依照《中華人民共和國民法典》第九百四十六條的規定另行主張。生活中，有的物業服務人被解聘后，試圖以請求確認業主大會決議無效或者撤銷的方式推翻業主大會決定，否定業主共同意志。本案明確物業服務人對業主大會關于選聘新物業服務人的決定不能提起訴訟，具有規則指引作用，有利于維護業主大會決定效力、依法保障業主行使共同管理權。
　　案例五
　　靈活運用"巡回審判+示范調解"方式批量化解涉眾物業糾紛——某物業公司訴陳某物業服務合同糾紛案
　　基本案情
　　某物業公司為某小區提供了日常保潔、保安巡邏、電梯日常維護保養等物業服務。因大多數業主未按時交納物業費，某物業公司難以維持日常運營，物業管理服務標準逐漸降低，導致其與業主之間的矛盾加劇。后某物業公司在向業主陳某催收物業費未果后，將其訴至法院。
　　審理方式
　　審理法院對案涉小區的物業服務及欠費情況加強研判，考慮到案涉小區除陳某外，還有一百多位業主欠交物業費以及某物業公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區開展巡回審理、現場辦案。庭審中，法院對物業的服務質量進行詳細調查并對相關法律問題釋法說理，某物業公司認識到自己的服務確實不到位，并在法院主持下與陳某當場簽訂了調解協議，由業主根據物業公司提供的服務項目和服務質量等因素支付相應的物業費。庭審結束后，法院及時開展普法宣傳，引導某物業公司與小區業主相互諒解，妥善化解了小區百余件潛在糾紛。
　　典型意義
　　物業費不僅是物業服務人提供服務的基礎，也是維護小區電梯、配電、消防等設備設施正常運轉的保障。業主按時足額交納物業費，有助于物業服務人提供更優質的服務；而物業服務人不斷提升服務質量，才能使業主更自覺地交納物業費，從而形成良性循環，以打造更加舒適美好的生活環境。本案中，法院通過開展巡回審理，現場以案釋法，促使物業雙方取得諒解，實現了"辦理一案、治理一片"，不僅減輕了當事人的訴累，也節約了司法資源，為業主營造了良好居住環境，實現了"三個效果"的有機統一。