為進一步規(guī)范土地增值稅征收管理，增強土地增值稅政策執(zhí)行的確定性，稅務總局制發(fā)了《國家稅務總局關于土地增值稅若干征管口徑的公告》（國家稅務總局公告2026年第3號，以下簡稱《公告》）。現解讀如下：

一、出臺背景

近年來，為做好土地增值稅征收管理，各地稅務機關不斷建立健全工作制度，優(yōu)化完善征管方式，有效提升了土地增值稅管理服務效能。但同時，各地在一些涉稅業(yè)務事項上還存在不同執(zhí)行口徑，不利于納稅人理解和遵從，也導致了一些管理風險。為進一步規(guī)范稅收征管，優(yōu)化辦稅環(huán)境，更好的服務全國統(tǒng)一大市場建設，并從制度上防范稅收風險、執(zhí)法風險和廉政風險，稅務總局系統(tǒng)梳理了各地反映較為集中的土地增值稅征管執(zhí)行口徑問題，并研究起草了《公告》。

二、主要內容

《公告》共9條，逐條解讀如下：

（一）第一條明確了土地增值稅預征的申報起止時間

納稅人應當自房地產開發(fā)項目首張預售許可證書（或現售備案證書）的發(fā)證當日起，按期申報預繳土地增值稅。若取得預（銷）售收入時間早于發(fā)證時間的，則應當自取得首筆預（銷）售收入當日起，按期申報預繳土地增值稅。納稅人自稅務機關受理清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日起，停止申報預繳土地增值稅。

【例】甲公司的某地房地產開發(fā)項目，于2026年2月1日取得首張預售許可證并開始預售，當地規(guī)定按月預繳土地增值稅，則甲公司應當于2026年3月份征期，申報預繳稅款所屬期為2026年2月的土地增值稅。但如甲公司于2026年1月已取得預收款，則應當于2026年2月份征期，申報預繳稅款所屬期為2026年1月的土地增值稅。

【例】甲公司的某地房地產開發(fā)項目，于2026年4月1日達到清算條件，甲公司于2026年4月30日向主管稅務機關提交清算申報資料，主管稅務機關于5月8日受理，則甲公司應當于2026年4月份征期，申報預繳稅款所屬期為2026年3月的土地增值稅，于2026年5月份征期，申報預繳稅款所屬期為2026年4月的土地增值稅。2026年5月起預（銷）售取得的收入，不再辦理預征申報，待清算審核后辦理尾盤申報。

（二）第二條明確了土地增值稅預征的計稅依據

與增值稅、企業(yè)所得稅計稅方法保持一致，本條規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，預征土地增值稅的計征依據＝預收款÷（1＋增值稅適用稅率或征收率）。

【例】甲公司的某地房地產開發(fā)項目，適用增值稅一般計稅方法，當地普通標準住宅土地增值稅預征率為1.5%，某屬期內取得預收款10900萬元，則甲公司在申報預征土地增值稅時的計征依據為10900÷（1＋9%）＝10000萬元，預征土地增值稅＝10000×1.5%＝150萬元。

（三）第三條明確了清算收入、銷售面積歸集的截止時間

與預征起止時間規(guī)定相銜接，本條規(guī)定納稅人辦理土地增值稅清算申報時，確認銷售收入、銷售面積的截止時間為稅務機關受理清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日。

【例】甲公司的某地房地產開發(fā)項目，在達到清算條件后，甲公司于2026年4月15日向主管稅務機關提交清算申報資料，主管稅務機關于4月20日受理，則該房地產開發(fā)項目清算時確認銷售收入、銷售面積的截止時間為2026年3月31日。

【例】甲公司的某地房地產開發(fā)項目，在達到清算條件后，甲公司于2026年4月30日向主管稅務機關提交清算申報資料，主管稅務機關于5月8日受理，則該房地產開發(fā)項目清算時確認銷售收入、銷售面積的截止時間為2026年4月30日。由于甲公司在4月申報時確認銷售收入、銷售面積的截止時間為3月底，稅務機關受理申報后甲公司應進行補充申報，將清算申報資料的銷售收入、銷售面積數據更新至4月底。

（四）第四條明確了符合條件的項目規(guī)劃范圍外支出準予扣除

為客觀反映納稅人取得土地使用權所支付的實際成本，納稅人與縣級以上人民政府或其相關部門在土地出讓合同或其補充協(xié)議中約定，在房地產開發(fā)項目規(guī)劃范圍外（俗稱“紅線外”）為政府建設公共設施的，實際發(fā)生的建造支出計入“取得土地使用權所支付的金額”扣除。

【例】甲公司的某地房地產開發(fā)項目，通過招標方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)建設，在土地出讓合同或其補充協(xié)議中未約定甲公司在項目規(guī)劃范圍外需要承擔配建義務。在項目開發(fā)過程中，甲公司根據政府會議紀要要求在房地產開發(fā)項目規(guī)劃范圍外建造了一棟人才公寓，建成后無償移交給政府指定的單位，則該人才公寓的建造支出在土地增值稅清算時不能扣除。

（五）第五條明確了因轉讓房地產繳納的印花稅和地方教育附加準予扣除

納稅人因轉讓房地產繳納的印花稅，按企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度規(guī)定應計入“稅金及附加”科目，與會計制度規(guī)定相銜接，在申報土地增值稅時有關印花稅計入“與轉讓房地產有關的稅金”扣除。納稅人因轉讓房地產繳納的地方教育附加，視同“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。

（六）第六條明確了尾盤銷售土地增值稅的申報時間

與預征起止時間、清算收入和銷售面積歸集的截止時間的規(guī)定相銜接，本條規(guī)定納稅人在預征申報稅款所屬期終了之日后再轉讓房地產的，應當按尾盤銷售方式按季申報繳納土地增值稅。其中，預征申報稅款所屬期終了之日后至出具清算審核結論期間轉讓房地產所取得的收入，在稅務機關出具清算審核結論后的首個納稅申報期內統(tǒng)一申報。

【例】甲公司的某地房地產開發(fā)項目，主管稅務機關于2026年4月20日受理清算申報，于5月31日出具清算審核結論，則甲公司應于7月份征期按照清算審核確認的單位建筑面積扣除項目金額，以尾盤方式申報繳納稅款所屬期為2026年4-6月的土地增值稅。

（七）第七條明確了尾盤銷售土地增值稅單位建筑面積扣除項目金額計算方法

納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，各類型房地產單位建筑面積扣除項目金額不包括清算時與轉讓房地產有關的稅金，尾盤銷售發(fā)生的與轉讓房地產有關的稅金據實扣除。各類型房地產單位建筑面積扣除項目金額＝稅務機關審核確定相應類型房地產的扣除項目金額合計÷相應類型房地產的可售建筑面積。

【例】甲公司的某地房地產開發(fā)項目全部為普通標準住宅，主管稅務機關出具的清算審核結論確認的普通標準住宅扣除項目金額合計273000萬元（其中與轉讓房地產有關的稅金3000萬元），普通標準住宅可售建筑面積90000平方米，則單位建筑面積扣除項目金額＝270000萬元÷90000平方米＝3萬元/平方米；甲公司在清算審核后的某個屬期銷售尾盤9000平方米，發(fā)生與轉讓房地產有關的稅金200萬元，則與此相對應的扣除項目金額＝9000平方米×3萬元/平方米＋200萬元＝27200萬元。

（八）第八條明確了尾盤銷售計算繳納土地增值稅時可按規(guī)定申報享受免征土地增值稅優(yōu)惠

納稅人辦理尾盤銷售申報時，普通標準住宅當期增值額超過扣除項目金額20%的，按規(guī)定征收土地增值稅；普通標準住宅當期增值額未超過扣除項目金額20%的，可申報享受免征土地增值稅。

【例】甲公司的某地房地產開發(fā)項目全部為普通標準住宅，在尾盤銷售的某個稅款屬期，銷售收入為3000萬元，包括與轉讓房地產有關稅金在內的扣除項目金額為2800萬元，由于增值率未超過20%，可以申報享受免征土地增值稅優(yōu)惠。

（九）第九條明確了《公告》的施行時間

《公告》自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知書的項目按照本公告執(zhí)行，已出具清算受理通知書的項目仍按原規(guī)定執(zhí)行，不再調整。